de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda. En desarrollo de lo enunciado, destaco lo funcional de la distribución y aprovechamiento de espacios, contemplados en la propuesta arquitectónica, propuesta que está siendo adoptada y aplicada plenamente en el desarrollo de las obras de ampliación, redistribución de espacios y actualización de acabados, que en la actualidad se adelantan en el sitio. Observados los factores determinantes e identificativos del proyecto, vías de acceso, localización, vecindades, factibilidad de servicios, proyección de su uso futuro, rentabilidad estimada y crecimiento de la demanda de este tipo de bienes. Espero que el resultado del valor comercial, esté ajustado a la más actual de las condiciones reales del mercado de este tipo de inmuebles, que aunque atípico, se realiza con relativa frecuencia, gracias a la creciente demanda de espacios de apoyo complementario al sin número de actividades concentrada en el sector. Valor Comercial $ 14.333.817.000. Cartagena de Índias, 27 de novembro de 2.017 INDICE 1- Descripción General 2 - Investigación Catastral 3 - Documentos suministrados 4- Concepto jurídico 5 - Generalidades del sector de Ubicacion 6 - Reglamentación urbana 7 - Características del inmueble 8 - Metodología empleada en el avalúo 9 - Análisis comparativo 10 – Consideraciones para Determinar el Avalúo 11 - Cálculos y Avalúo 12- Reglamentación Valuatoria 13 - Anexos AVALUO COMERCIAL DE UN INMUEBLE URBANO 1 – DESCRIPCION GENERAL 1.1 TIPO DE INMUEBLE: Edificación 1.2 TIPO DE AVALÚO : Comercial 1.3 DIRECCIÓN DEL INMUEBLE: Carrera 3a Tercera Avenida # 5 - 104 1.4 CIUDAD Y DEPARTAMENTO: Cartagena- Bolívar 1.5 BARRIO O URBANIZACIÓN: Bocagrande 1.6 FECHA DE VISITA : noviembre 20 de 2017 1.7 FECHA DE INFORME: noviembre 27 del 2017 1.8 SECTOR GEOGRAFICO DE URBANIZACION: Zona geográfica Sector 01, Manzana 0036, Predio 0008, dentro de la división territorial de la ciudad. 1.5 Objetivo del avalúo Estimar el Valor de Mercado del bien inmueble general, con base del “Hotel Or” que más adelante se identifica, con fundamento en metodologías y procedimientos velatorios universalmente aceptados, teniendo en cuenta las condiciones económicas reinantes. Con el objeto de presentarlo como aval o garantía dentro del desarrollo de una operación de carácter financiero. 1.6 Uso actual Funcionamiento pleno de la entidad hotelera denominada “Hotel Or” 1.7 Vigencia de la Tasación: El presente dictamen, tiene una vigencia de un año, a partir de la fecha de emisión del mismo, siempre y cuando las condiciones de la economía local, o nacional no se vean abruptamente modificadas (variaciones inflacionarias mayores al 10%), adicionalmente, ésta opinión de valor, pudiera verse alterada por la ocurrencia de situaciones no previsibles por el tasador al momento de la realización del avalúo, como por ejemplo decretos, regulaciones o afectaciones de contenido urbanístico, calamidades naturales, etc., que obviamente afectarían los parámetros y variables que forman valor y en consecuencia la vigencia del avalúo sucumbiría ante nuevas realidades en el sector, que probablemente afecten al inmueble. (numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000 y con el artículo 19 del Decreto 1420 de junio 24 de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico) 1.8. Distribución El edificio objeto de este avalúo se desarrolla en cuatro plantas y construcción de un quinto piso, está conformado por habitaciones hoteleras, áreas de servicios complementarios, dos locales comerciales, zona de estacionamiento de huéspedes y visitantes: Primer piso: Dos (2) locales comerciales de acceso directo a la calle Pasillo central de circulación Recepción Oficinas de administración Servicios generales Comedor Piscina Dos habitaciones dotadas de cuarto de baño cada una Punto fijo de escaleras y ascensor Segundo Piso Punto fijo de escaleras y ascensor Pasillo central de circulación Ocho habitaciones tipo Junior Suite, dotadas de baño cada una Tercer Piso Punto fijo de escaleras y ascensor Pasillo central de circulación Ocho habitaciones tipo estándar, dotadas de baño cada una Cuarto Piso Punto fijo de escaleras y ascensor Terraza Suite Jacuzzi - solárium Sala de uso múltiple (comedor, eventos) Cocina Cuatro habitaciones tipo estándar, dotadas de baño cada una Quinto Piso En Construcción Azotea Servicios generales Equipo del sistema acondicionador de aire En total cuenta con (22) veinte y dos habitaciones 2 – INVESTIGACIÓN CATASTRAL. Barrio Bocagrande Tercera Avenida – Kra 3a # 5 - 104 Total área construida de “El Hotel Or” Referencia Catastral 130-01-01-0036-0008-000 Matrícula Inmobiliaria 060-79120 Área de Lote M2 401.00 Área de construcción 1.535,23 1.535,23 3 – DOCUMENTOS SUMINISTRADOS Copia del folio de matrícula número: 060-79120 Adicionalmente, me fue suministrado un cuadro de áreas, piso por piso y copia dela resolución N° 0267, del 21 de Diciembre del 2.009, emanada de la Curaduría Urbana N° 2, de la ciudad de Cartagena. 4 – CONCEPTO JURÍDICO NOTA: La información correspondiente al nombre del propietario, título de adquisición, la referencia catastral y la respectiva matrícula inmobiliaria, nos fue suministrada por el solicitante y su mero análisis y expresión en el texto de este informe no constituye un estudio de títulos, ni conlleva un concepto jurídico N° Propietario E. P. Fecha Notaria Compraventa Cancelación de hipoteca CANIRTAL & CIA LTDA De Banco Corpbanca Colombia S. A. a Carnital & Cía. Ltda. 1.423 03/04/2008 510 31/03/2017 3a de Cartagena 4a de Cartagena 5.1 El inmueble objeto de este avalúo es propiedad de CANIRTAL & CIA LTDA NIT 806.015.973-0 y en la actualidad no registra gravámenes ni limitaciones de dominio. 5 – GENERALIDADES DEL SECTOR DE UBICACIÓN 5.1 Situación Geográfico. Cartagena, capital del Departamento de bolívar, ubicado en la Costa Atlántica, clima tropical seco con lluvias a lo largo del año, con temperatura máximo entre 30-33 °C y mínima entre 23-27 °C. La humedad relativa promedio es de 78%. País: Colombia Departamento: Bolívar Región: Caribe Altitud: 14msnm Superficie: 55.900 hectáreas 559,00 km2 (215,83 sq mi) Temperatura media: 28°C No., de habitantes: 895.400 Densidad: 1.601.8 Hbn/km2 Distancia de referencia: 119 kilómetros de la Ciudad de Barranquilla. 5.1.1 Delimitación geográfica: El barrio Bocagrande, donde se localiza el inmueble objeto de este avalúo, se enmarca entre la línea de playas que lo delimitan por el Noroeste y Oeste. Por el Este la Bahía interna de Cartagena; por el Sur y Suroeste limita con la urbanización El Laguito y por el Norte con el sector amurallado y urbanización La Matuna- 5.2 Usos predominantes en el sector: Turismo, comercio sectorial, hotelería, vivienda uni y multifamiliar, entidades institucionales. 5.3 Estrato. La zona de ubicación del Hotel, es de estrato Seis (6). 5.4 Vías de acceso. Las principales vías de acceso al barrio son: Avenida Primera o de El Malecón, Avenida Segunda o San Martín, Avenida Tercera, sobre la cual se localiza el inmueble objeto de este avalúo. Todas estas vías están pavimentadas en concreto rígido en buen estado de conservación. 5.5 Servicios públicos. Tanto el barrio Bocagrande, al igual de la propiedad objeto de este avalúo, cuentan con una completa infraestructura y acometidas de servicios públicos: Acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, gas natural, transporte urbano de pasajeros y servicio permanente de taxis. 5.6 Valorización. Al igual que El Centro y al vecino barrio Castillogrande, el barrio Bocagrande presenta una positiva y creciente valorización. 6– REGLAMENTACIÓN URBANA 6.1 Zona residencial, turística y hotelera, comercio sectorial y entidades institucionales (Clubes, clínicas, hospitales, parques) de densidad alta de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial (P.O.T) del distrito Turístico y Cultural de Cartagena – (Decreto distrital N° 0977 del 20 de Noviembre del 2.001). . 7 – CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE 7-1 Detalles 7.1.1 Ubicación. Sector 01, Manzana 0036, Predios 0008. El inmueble tiene ubicación medianera, con frente inmediato a la Tercera Avenida. El hotel está concebido para atender un importante número de turistas, tanto nacionales como internacionales. Además de las habitaciones ya descritas en puntos anteriores, cuenta con terraza, dotación de piscina, solárium y un espacio para eventos variados: Convenciones, matrimonios, fiestas empresariales, conferencias. 7.1.2 Áreas de lote y de construcción. Para establecer las áreas base de los cálculos necesarios para determinar el avalúo comercial final, estaré asumiendo el área de lote inscrita en el IGAC y en la Oficina del Predial o Catastro Distrital, y para la construcción el cuadro de áreas detalladas, piso por piso, suministrado por la Arquitecta Claudia María Sánchez Ramírez Barrio Bocagrande Referencia Matrícula Área de Lote Área de M2 Catastral Inmobiliaria M2 construcción 7.1.3 Linderos y dimensiones: Para todos los efectos, estaré asumiendo los expresados en la escritura de propiedad correspondiente (1.423 del 03 de Abril del 2.008, dela Notaría Tercera de Cartagena) 7.1.4 Topografía: La construcción se levanta sobre un lote de terreno totalmente plano, de licuación baja 100. 7.1.5 Forma geométrica: La construcción, se levanta sobre un polígono (cuadrilátero) regular. 7.2 CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN 7.2.1 Tipología: Para el edificio base, pieza central de este conjunto, se destaca su funcional diseño, el eficaz aprovechamiento de todos los espacios, lo adecuado de la aplicación de acabados de primera, que en muchos de sus ítems rebasan las más exigentes normas de control de calidad. Se desarrolla en un total de cuatro plantas, una quinta planta en construcción y rematando en azotea. Cuenta en el primer nivel con bahía de estacionamiento, acceso frontal, recepción, pasillo de circulación, punto fijo de ascensor y escalera, comedor, piscina, y en los pisos superiores (2 y 3) se repite la ubicación y distribución de las habitaciones hoteleras. En la cuarta planta se ubican varias habitaciones, el área de servicios generales, áreas comunes (jacuzzi y solárium) y terraza. 7.3 Número de pisos: Cuatro (4) pisos, + azotea (Piso 5 en construcción) 7.3.1 Materiales y especificaciones constructivas: En este punto hago énfasis en tipo de materiales empleados en los acabados y en las dotaciones complementarias, que a simple vista exhiben además de su de máxima actualidad e insuperable calidad, lo acertado de su diseño y aplicación arquitectónica. Consecuencia de lo anterior es un notable plus, ya que todas las dependencias gozan de las ventajas, el confort y las comodidades propias de los más modernos hoteles del mundo. 7.3.2 Estado de conservación: Toda la edificación demuestra un Excelente estado de conservación. 7.3.3 Edad de la edificación: *A lo largo del tiempo transcurrido desde la fecha de construcción hasta el presente, la edificación ha experimentado notables cambios como ampliaciones verticales, redistribución de espacios, mejoramiento de materiales de acabados, hasta llegar a la culminación del actual proyecto de remodelación total, haciéndonos asumir una nueva VIDA ÚTIL remanente, de más de treinta (30) años sub siguientes. 8 – METODOLOGIA: Para la concreción de este informe, además del conocimiento puntual de la zona y de la amplia referencia de avalúos realizados, acudí al Método de Investigación y comparación de Mercado, para lo cual realice consultas con otros peritos avaluadores, con reconocidas inmobiliarias de la ciudad, observe el cuadro de ofertas existentes en la zona (cada vez más escasas) e investigue las operaciones reales de compraventa de inmuebles situados en la misma franja de tipología, estado de conservación y precios, concretadas en el sector en el último semestre. 8.1 – Análisis: Los valores obtenidos en este sondeo investigativo para el barrio Bocagrande, son aplicables en un plano real, no especulativo y no solo se han mantenido vigentes sino que muestran una marcada tendencia al alza permanente. 9 – CONSIDERACIONES PARA DETERMINAR EL AVALUO: a) La factibilidad de comercialización de este bien, en caso de ser ofertado como conjunto plenamente realizable, en un selecto mercado de hoteles de máximo factor operativo. Con marcada frecuencia pude notar que ya los posibles adquirientes no se circunscriben a inversionistas del mercado local o nacional, sino que cada vez crece el número de inversionistas extranjeros interesados en el atractivo negocio de finca raíz y sobre todo en la franja hotelera en esta ciudad. b) La magnífica concesión y concreción del proyecto arquitectónico aplicado. c) El análisis de costos y del factor de recuperación de la inversión d) En resumen, considero que el inmueble objeto de este avalúo constituye garantía suficiente para avalar cualquier operación comercial, proporcional al valor asignado en este avalúo. 10– CALCULOS Y AVALUO: Como base de los cálculos necesarios para la determinación del avalúo final del “Hotel Or” tomo la sumatoria del área del lote y de los diferentes espacios construidos que conforman núcleo del proyecto, asumiéndola como una unidad. En consecuencia, el Valor de Mercado de la propiedad objeto del avalúo es el siguiente: Valor X M2 $7.900.000.oo $7.900.000.oo 148,55 1.535,23 Lote + construcción CATORCE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES MILLONES OCHOCIENTOS DIECISIETE MIL PESOS ($ 14.333.817.000.oo) MCTE 11- REGLAMENTACION VALUATORIA: Este informe esta ceñido a los criterios técnicos establecidos en las Normas Sectoriales de Valuación de Colombia, que fueron articuladas conforme los contenidos de las Normas Internacionales de Valoración - IVS. Igualmente responde a los parámetros establecidos en el Decreto 1420 de 1998. Decreto 1420 de 1998 Por medio del cual se establecen las metodologías, reglas generales, procedimientos, parámetros y criterios para realizar los avalúos para efectos administrativos requeridos con fundamento en el desarrollo de las actividades determinadas en la Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997. Artículo 25o.- “Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos, observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual. La determinación de las normas metodológicas para la utilización de ellos, será materia de la resolución de que trata el artículo 23 del presente Decreto.” Ítem Piso 1 Piso 3 Área M2 399,30 244,01 Valor unitario $3.154.470.000.oo $1.927.679.000.oo $1.173.545.000.oo Lote 401,00 $5.500.000.oo $2.205.500.000.oo Piso 2 244,01 $7.900.000.oo $1.927.679.000.oo Piso 4 239,36 $7.900.000.oo $1.890.944.000.oo Piso 5 (Construcción) 260.00 $7.900.000.oo $2.054.000.000.oo Azotea solárium Total Construcción Valor Total $7.900.000.oo $14.333.817.000.oo Para el inmueble en su estado actual, se determina un Valor Come